CUMPLIMIENTO RESPONSABLE DEL RÉGIMEN DE GUARDA Y RELACIÓN DE LOS HIJOS CON PROGENITORES DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

Partimos de dos consideraciones esenciales:

La primera es que el interés superior del menor es el principio rector de cualquier decisión.

La segunda es que las cuestiones relativas a la salud de los menores derivan de la potestad/responsabilidad parental que, como regla general, ejercen conjuntamente los progenitores.

En base a las dos consideraciones anteriores, y teniendo en cuenta las restricciones de movimientos y restricción de traslados que conlleva la declaración del estado de alarma, el consenso de los progenitores, en un momento tan excepcional, es más fundamental que nunca.

Ante las discrepancias o dudas que surjan en torno a cómo cumplir con el régimen de guarda y relación con los hijos y, teniendo en cuenta que el estado de alarma no legitima el incumplimiento de las resoluciones judiciales, se traduce en que se han de seguir cumpliendo con los sistemas de guarda, custodia, visitas y comunicaciones fijadas en las resoluciones judiciales.

En una custodia compartida, se debe seguir manteniendo el régimen, evitando que se produzcan desplazamientos no necesarios. Por ejemplo, si es una guarda semanal, con visitas inter semanales, procedería suspender las visitas sin pernocta.

Si hablamos de guarda individual con un régimen de estancias de los hijos con el progenitor no custodio con pernoctas, lo razonable es cumplir el régimen previsto. Si se trata de visitas que no conllevan pernocta, lo procedente, es dejarlas sin efecto, durante este tiempo excepcional, para reducir el riesgo de contagios debido a mayores desplazamientos.

Esta es la práctica que debería regir en un supuesto de normalidad, si bien, en los casos en que exista riesgo para la salud del menor, por ejemplo, cuando uno de los progenitores presenta síntomas de contagio o ha resultado positivo, los menores deben permanecer con el otro progenitor.

En esta situación llena de incertidumbre que vivimos a causa del COVID 19, procede más que nunca, un ejercicio responsable de la responsabilidad parental.

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ACTUALIZACIÓN DE LOS CRITERIOS DE LOS JUZGADOS DE FAMILIA DE BARCELONA EN RELACIÓN AL ESTADO DE ALARMA.

Los Juzgados de Familia de Barcelona han adoptado un nuevo acuerdo de unificación de criterios, que suponen una rectificación del anterior y que es más acorde con un ejercicio más garante de la responsabilidad parental.

Se establece:

Se han de llevar a cabo y cumplir todos los sistemas de guarda, custodia, visitas y comunicaciones fijadas en las resoluciones judiciales vigentes.

Ello implica;

Con carácter general, en caso de custodias exclusivas, el progenitor no custodio podrá seguir estando con sus hijos los fines de semana alternos y en caso de custodias compartidas, seguirán vigentes los intercambios semanales de los menores.

Excepcionalmente, en caso de que uno de los progenitores presente síntomas de contagio o haya resultado positivo en el test del COVID-19, es preferible que la guarda y custodia la ostente el otro progenitor, quedando en suspenso provisionalmente, las medidas acordadas.

La vigencia del acuerdo se circunscribe hasta que se deje sin efecto el estado de alarma.

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PEQUEÑAS EMPRESAS Y AUTÓNOMOS. CONSECUENCIAS ECONÓMICAS COVID 19

Sabemos que la deseable recuperación de la actividad económica será lenta y difícil; que lo inmediato es atender las obligaciones con proveedores, personal, hacienda, seguridad social, etc., y que probablemente nos faltará apoyo de la Unión Europea.

Con el parón de la actividad, una gran parte de pequeños empresarios ya saben que no podrán atender a todas sus obligaciones. Lo que muchos no saben es el alcance de su responsabilidad y cómo afrontar esta situación.

Nadie quiere perder su negocio y, además, muchos empresarios se encuentran atrapados con hipotecas sobre sus bienes para garantizar las responsabilidades del negocio de su actividad o de su sociedad.

El primer peligro es la falta de tesorería, y con ella el imprescindible análisis del empresario para saber si va o no poder pagar, puesto que la Ley Concursal, en su Art. 5, le obliga a solicitar la declaración de Concurso de Acreedores dentro de los DOS MESES siguientes a la fecha en que hubiera podido o debido conocer que no podría pagar. Por lo tanto, para no incurrir en mayores responsabilidades, es preciso realizar de inmediato ese análisis y ver en qué situación se encuentra el negocio, para no caer en lo que frecuentemente sucede en situaciones de crisis, como es simular una situación patrimonial ficticia, sobre todo frente a proveedores, etc., para poder obtener los bienes y servicios que permitan continuar la actividad, ya que ello agravará la responsabilidad del empresario. (164.6).

Hay que tener en cuenta que se presume la culpabilidad del empresario cuando no presentó el concurso dentro de esos dos meses (165.1), y esa responsabilidad alcanza a directores y gerentes, pudiendo incluso suceder que sean condenados por el Juez a la indemnización de los daños y perjuicios causados (172.3).

¿Al pago de qué importe pueden ser condenados? Pueden ser cifras muy importantes, pues la Ley establece que será la diferencia entre el importe total de las deudas y el valor por el que se hayan liquidado los bienes de esa empresa.

El gobierno debería modificar la Ley Concursal, para evitar las graves consecuencias legales que hoy por hoy puede suponer para los empresarios, y así evitar la “liquidación forzosa” en un concurso o, mucho peor, fuera de él, de empresas que son, en definitiva, imprescindibles para que la economía resurja, y se genere empleo. Lamentablemente todos los indicios muestran que el gobierno no lo hará. Por ello es fundamental la previsión y el asesoramiento.

Contamos con un departamento especializado en Derecho Concursal y derecho de empresa, donde podemos examinar y facilitar la solución jurídica que su empresa pueda precisar.

CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS. APLICACIÓN EN TIEMPOS DE CORONAVIRUS

Partimos de la concepción de esta cláusula “rebus sic stantibus” que se consolidó a raíz de las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de fecha 30/06/2014 y 15/10/2014, donde se  abandonó el marco de aplicación sumamente restrictivo de la referida cláusula, para pasar a una aplicación normalizada de dicha figura, que la convierte, en el actual estado de alarma, en una herramienta económica de flexibilidad para que las partes puedan oponerse de acuerdo.

Las sentencias referenciadas fueron relevantes porque supusieron, como previamente se ha indicado, un cambio de planteamiento del alcance de la cláusula rebus. Hasta ese momento, la valoración que había hecho la sala primera del Tribunal Supremo era una aplicación sumamente restrictiva hasta el punto de que se había considerado como una cláusula peligrosa para el propio sistema en cuanto podía poner en peligro el principio del pacta sunt servanda.

A raíz de esas sentencias se entendió que esa concepción era equivocada y que no hacía justicia a un instrumento –cláusula rebus-, que es idóneo para paliar las terribles consecuencias como las que tenemos ahora, concurriendo una crisis imprevisible que afecta a la estabilidad de los contratos y, por tanto, al juego normal de la distribución de los riesgos y ejecución de las prestaciones. Las sentencias cambiaron la concepción, e hicieron de la cláusula rebus un instrumento normal en aquellos supuestos donde lo extraordinario no era la aplicación de la cláusula rebus sino la propia crisis o el propio riesgo imprevisible que suponía  un impedimento absolutamente claro del normal desenvolvimiento de los contratos.

Las sentencias deslindaron las diferencias que existía entre esta cláusula – cuya aplicación debía considerarse normal en estos supuestos excepcionales-, de supuestos más próximos con los que también se confundía, como era el de la imposibilidad sobrevenida o de resolución contractual, que no son los mismos, y son diferenciables. A partir de las referidas sentencias, se pudo contar con una doctrina jurisprudencial más coherente y más moderna de lo que es un instrumento fundamentalmente de adaptación y flexibilidad del ámbito económico y en materia de los contratos, sumamente útil para estos momentos de emergencia sanitaria que provoca también una emergencia económica.

Con dichas sentencias se consolidó una doctrina en el Tribunal Supremo sobre el régimen de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, que permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias nuevas a las existentes en el momento de su firma y las prestaciones de alguna de las partes son excesivamente gravosas rompiendo el equilibrio económico del contrato.

Se puede acudir a este mecanismo para desistir de un contrato, para suspenderlo o para alegar el incumplimiento en función de la postura contractual que se mantenga en el mismo.  Lo principal que nos enseña la cláusula es su propia filosofía, el criterio de flexibilidad de modificación entre las propias partes, de ajustar el contrato,  durante el tiempo en que dure esta contingencia, permitiendo la continuidad después de la crisis.

En el ámbito judicial, la cláusula juega como una excepción, para evitar a la parte que sufre una excesiva onerosidad, provocada por estas circunstancias extraordinarias, el rigor de la aplicación literal del contrato.

Se puede recurrir a este instrumento para paliar los efectos económicos que está conllevando esta crisis en la actividad de muchos profesionales y comerciantes.

Centrándonos en una aplicación práctica, se puede referir el arrendatario de un local de negocio que se ha visto obligado a cesar en su actividad durante este periodo excepcional, pero debe seguir pagando el alquiler, aun sin haber generado ganancias durante este periodo.

Estamos ante  un claro supuesto de aplicación de esta cláusula rebus, donde concurren los presupuestos de aplicación de la misma:

-Riesgo extraordinario, no previsible, no imputable a ninguna de las dos partes, ante este riesgo sanitario.

– Principio de proporcionalidad: la actividad económica que se ejercía en el ámbito del arrendamiento se ha visto perjudicada y no ha permitido seguir desenvolviéndose con normalidad.

-La base económica que guía ese contrato de arrendamiento, se ha visto alterada por una crisis significativa y drástica.

Es jurídicamente factible, al amparo de la consolidada doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus, contemplar, por ejemplo una reducción del precio, aplazamientos en el pago, suspensión temporal de las obligaciones recíprocas del contrato, etc…Sin hacer recaer tampoco todo el peso exclusivamente sobre el arrendador. Se debe adoptar un criterio de flexibilidad mutando el contrato durante el tiempo que dure el estado de alarma.

En definitiva, es un instrumento económico y jurídico muy adecuado para resolver inteligente y adecuadamente situaciones de incumplimiento de desfases económicos que ya se observan en la actualidad, consecuencia de la situación excepcional en la que estamos inmersos.  

A VUELTAS CON LA CUSTODIA EN TIEMPOS DE CORONAVIRUS

En el post anterior se trataron los criterios adoptados por los Juzgados de Familia de Barcelona sobre la custodia y régimen de visitas durante el estado de alarma, respondiendo a la cuestión de si el estado de alarma suspendía la vigencia de la custodia compartida y de los regímenes de visita.

Aunque se trata de una cuestión muy sensible, afectando al interés superior de los menores y con incidencia en tantas familias, no se ha conseguido certidumbre, sino que por el contrario, proliferan una gran diversidad de criterios que han ido adoptando las Juntas de los Juzgados de Familia. Dependiendo de la población, la respuesta a la pregunta varía.

En Barcelona, en esencia, para no reiterar lo expuesto más extensamente en el post anterior, la Junta de Jueces de Familia, establece que durante la vigencia del estado de alarma, el sistema de responsabilidad parental deberá ser ejercido por el progenitor custodio -en el supuesto de custodia exclusiva- y, por el progenitor que ostentaba la guarda, en el momento de decretarse el estado de alarma -en el supuesto de custodia compartida-. Lo que en la práctica se traduce en que durante este periodo excepcional, sí queda en suspenso la custodia compartida y régimen de visitas, debiendo quedarse los menores con uno de los progenitores y no alternar. Criterio al que se adhieren los Juzgados de Mataró,Tarragona, Reus y Terrassa, entre otros.

En cambio, el acuerdo de la Junta de Jueces de Familia de Girona de 22 de marzo de 2020, mantiene en esencia, durante este periodo excepcional, la custodia compartida y el régimen de visitas, suspendiendo únicamente las visitas intersemanales en los supuestos de guarda exclusiva. Un criterio similar al adoptado por la Junta de Jueces de Familia de Lleida.

Ante esta diversidad de criterios, lo que esencialmente debe primar es el comportamiento responsable de los progenitores, centrándose en proteger el interés de los hijos, y resolviendo la discrepancia de la manera más consensuada y pacífica posible, con más razón si cabe, ante esta situación de excepcionalidad y gravedad.

¿QUÉ PASA CON LA CUSTODIA/GUARDA DE MENORES CON EL CORONAVIRUS?

CRITERIOS JUZGADOS DE FAMILIA DE BARCELONA SOBRE LA CUSTODIA/GUARDA DURANTE EL ESTADO DE ALARMA.

La declaración del estado de alarma ha generado dudas a los progenitores divorciados de cómo gestionar la guarda, estancias/régimen de visitas del/os hijo/s: ¿Se debe respetar o debe modificarse por la limitación de movimientos explicitada en el decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19?

Los Juzgados de Familia de Barcelona han adoptado un acuerdo en fecha 18 de marzo de 2020, a efectos de unificar los criterios de actuación, que se traduce en: 

  1. OBLIGACIÓN RESPETAR LA RESOLUCIÓN JUDICIAL. La declaración del estado de alarma no legitima el incumplimiento de las resoluciones judiciales.
  1. EJERCICIO RESPONSABLE POTESTAD PARENTAL AJUSTADO A LAS NORMAS SANITARIAS. Obligación de los progenitores de observar las normas de las autoridades gubernativas y sanitarias para evitar la propagación del coronavirus, procurando un ejercicio responsable de la potestad parental, procurando los mayores acuerdos posibles.
  2. CASO DE SÍNTOMAS O CONTAGIO. Si alguno de los progenitores presenta síntomas o ha resultado positivo en el test Covid-19, es preferible, para evitar la propagación del virus y en interés de los hijos, que la guarda y custodia la ostente el otro progenitor. Concurre causa de fuerza mayor, suspendiéndose provisionalmente, las medidas acordadas en el proceso en que se acordaron
  1. SIN SÍNTOMAS. Si no hay síntomas de contagio o resultado positivo en el test, la recomendación es reducir al máximo la movilidad de las personas, y salvo supuestos excepcionales documentalmente justificados, el sistema de responsabilidad parental deberá ser ejercido por el progenitor custodio – en supuestos de custodia exclusiva- o por el progenitor que ostenta la guarda en este momento – en supuestos de custodia compartida-.
  1. OBLIGACIÓN DE FACILITAR CONTACTO TELEMÁTICO. El progenitor custodio deberá facilitar, por medios telemáticos- Skype, facetime o vídeo llamada de WhatsApp el contacto de los hijos con el progenitor no custodio, sin perturbar las rutinas y horario de descanso de los menores.

VIGENCIA desde el pasado 15/03/2020 hasta 28/03/2020, sin perjuicio de su prórroga de mantenerse las actuales circunstancias.

MEDIDAS DEL GOBIERNO. R.D.L. 8/2020 PARA CAMBIO DE RUMBO

Para hacer frente a la crisis del COVID-19, conocido como coronavirus, el gobierno ha aprobado las siguientes medidas:

I. MERCANTILES

A. Avales. Para autónomos y empresas, a través de mayor endeudamiento del ICO.

B. Aduanas. Agilización de los trámites en el sector industrial.

C. Deudas Tributarias. Flexibilización de plazos para el pago.

D. Contratos Sector Publico. Régimen específico de suspensión de contratos

E. Préstamos de Explotaciones Agrarias. Prórroga de un año para devolución de los que ya tengan concedidos.

  II. MORATORIAS PARA EL PAGO

    A. Hipotecaria: A personas que hayan reducido sus ingresos o estén en situación de desempleo por el coronavirus. No para alquileres.

B. Suministros: Los básicos (agua, luz y gas) a colectivos vulnerables.

     III. APORTACIONES

  1. Bono social. Prórroga automática hasta septiembre a los hogares beneficiarios.
  2. Personas mayores y dependientes. Incluidas las sintecho, residencias de mayores y dependientes. 300 millones de euros.
  3. Flexibilización del gasto de los municipios. Que se invierta en partidas de atención social tales como a atención a la dependencia.
  4. ERTE y desempleo. Se agilizarán los expedientes. Se considerarán realizados por fuerza mayor en 15 días y con derecho a cobrar el paro aunque no cumplan con el periodo de cotización mínimo exigido para ello. Además, no se considerará consumido el tiempo que dure la percepción de esta prestación (contador a cero).
  5. Flexibilización del gasto de los municipios. Que se invierta en partidas de atención social tales como a atención a la dependencia.
  6. ERTE y desempleo.  Se agilizarán los expedientes. Se considerarán realizados por fuerza mayor en 15 días y con derecho a cobrar el paro aunque no cumplan con el periodo de cotización mínima exigido para ello. Además, no se condiderará consumido el tiempo que dure la percepción de esta prestación (contador cero).
  7. Prórroga automática de las prestaciones por desempleo.  Nadie perderá sus derechos por no poder acudir a las oficinas de empleo.
  8. Teletrabajo. Créditos a las empresas para la compra de ordenadores. Permite a los trabajadores adaptar o reducir su jornada laboral para el cuidado de personas a su cargo, siendo posible una reducción del 100% de la jornada.
  9. Cuidado familiar. Los trabajadores no podrán ser sancionados o despedidos (reducción de jornada incluso hasta del 100% o reorganización por cuidado de familiar hasta segundo grado, nietos y abuelos).
  10. Devolución de productos. Interrupción del cómputo del plazo para la devolución de productos de los consumidores.

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LEY DEL CRÉDITO INMOBILIARIO (LEY 5/2019 DE 15/III, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO).

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La Ley que regula los Contratos de Crédito Inmobiliario, ha entrado en vigor el 16/6/2019 y transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4/2/2014, cuyo objetivo es potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

Se extiende la protección de la ley a todo tipo de personas físicas, no solo a los consumidores sino también a autónomos.

En primer lugar, se refuerzan las obligaciones de transparencia, concretamente en el ámbito de la publicidad y la información precontractual.

Por un lado, se regula la información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos inmobiliarios (art. 6) así como la obligación del Banco (prestamista o del intermediario) de ofrecer la información personalizada (art. 10)  y, en particular, la documentación e información precontractual que debe proporcionarse necesariamente con una antelación mínima de diez días a la firma del contrato a fin de que el consumidor pueda tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no el contrato de préstamo (art. 14).

A su vez, se da mayor relevancia a la figura de los notarios  ̶̶  que serán quien el prestatario haya elegido (art. 15.1)  ̶̶  ya que se les obliga a velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y garantizar que el prestatario sepa qué está contratando y bajo qué condiciones.  En este sentido el art. 15.6 de la Ley, indica que el notario, a fin de cumplir con el principio de transparencia material, expedirá un acta notarial  ̶̶ gratuita ̶̶  poniendo de manifiesto y bajo su responsabilidad, que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, además de dar fe del cumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley.

La ley impone al prestamista el deber de evaluar la solvencia del prestatario previamente a la concesión del préstamo (art. 11), de tal manera que no se concederá el crédito en caso de que no se supere el test de solvencia.

En cuanto a los gastos hipotecarios, se establece una regla imperativa de distribución de los gastos derivados del préstamo (art. 14.1 [e]) por lo que todos los gastos, por tanto el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, excepto el de tasación, tendrán que ser asumidos por las entidades financieras. Una novedad es que los tasadores podrán ser escogidos por el cliente entre independientes que sean sociedades de tasación o personas físicas.

Finalmente, otras de las novedades que incorpora la nueva Ley a destacar son:

  • Préstamos en moneda extranjera: Con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley, no existía un derecho unilateral a convertir el contrato de préstamo en otra moneda. Ahora con la nueva ley, es posible la conversión el préstamo a una moneda alternativa que podrá ser (a) la moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de activos o (b) del Estado miembro en que fuera residente en la fecha del contrato o en el momento de la conversión. (Art. 20).
  • Vencimiento anticipado: ahora para poder exigir el vencimiento anticipado será necesario que concurran conjuntamente una serie de condiciones, además de que el prestatario se encuentre en mora:

Requerimiento previo mínimo de un mes

  1. Que las cuantías vencidas y no pagadas asciendan como mínimo al: 3% del capital o 12 mensualidades —en la 1ª mitad del préstamo—
  2. O al 7 % del capital o 15 mensualidades —en la 2ª mitad del préstamo—. (Art. 24).
  • Cláusulas suelo: Las cláusulas de limitación a la baja del tipo de interés (cláusulas suelo) quedan totalmente prohibidas (art. 21.3).
  • Ventas vinculadas: Hasta el momento las ventas de determinados productos que decidía el banco, estaban vinculadas al crédito, y se permitían siempre que se informara al prestatario. Ahora con la nueva Ley quedan prohibidas, salvo en determinados casos, entre ellos, la contratación de seguros para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del préstamo. En este caso, el prestamista debe aceptar pólizas alternativas de cualquier proveedor que ofrezca condiciones y prestaciones equivalentes (art. 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas.
  • Reembolso anticipado: Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán. En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los primeros diez años de vigencia del préstamo y de 1,5 % pasados los diez primeros años.

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Novedades del Derecho de Separación de Socios por incumplimiento del Reparto obligatorio de dividendos

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La distribución de dividendos es un derecho de los socios, y para protegerlo en 2011 se reformó la Ley de Sociedades del Capital, introduciendo el artículo 348 bis, que otorgaba a los socios el derecho de separación en caso de falta de distribución de dividendos, es decir, la facultad de recibir el valor de su parte de la sociedad en caso de que no se repartieran estos beneficios.

Este derecho sirve para proteger al socio minoritario de un posible abuso de la mayoría, consistente en que éstos bloquearan el reparto de dividendos.

Una vez creado este derecho se observó que era una fuente de conflictos, puesto que la obligación de tener que pagar a los socios el valor de su participación en la sociedad puede dejar sin liquidez a la sociedad y que se tenga que declarar en concurso de acreedores. Tanta conflictividad ha causado este artículo que se suspendió su aplicación entre el 24 de junio de 2012 y el 31 de diciembre de 2016, ya que lo que se suponía una medida para controlar el abuso de la mayoría, se estaba convirtiendo en un abuso de los socios minoritarios sobre la mayoría de la sociedad.

El 28 de diciembre del pasado 2018 se publicó la Ley 11/2018 que vuelve a modificar este derecho, añadiendo más requisitos para poder ejercer el derecho de separación, entre otras novedades.

Las principales novedades son:

  • La posibilidad de excluir o modificar la causa de separación por estatutos.
  • Que el socio que inste la separación debe hacer constar su protesta por la insuficiencia de los dividendos reconocidos en caso de que la junta general no acuerde su distribución.
  • Requisito de que se hayan obtenido beneficios durante los tres ejercicios anteriores.
  • El porcentaje de división de dividendos mínimo se rebaja, de un tercio a un 25%.
  • Se excluye la posibilidad de separación si en los últimos cinco años se han distribuido un 25% de los beneficios legalmente distribuibles durante ese periodo.
  • Se amplía el derecho de separación también para un socio minoritario de la sociedad dominante de un grupo de sociedades.
  • Se amplían los supuestos de excepción en la aplicación de este derecho.

Sobre estas novedades hay que matizar dos supuestos:

  • En el caso de excluir o modificar por estatutos la causa de separación, será necesario el consentimiento de todos los socios. No será así si se reconoce el derecho de separación para quien no haya votado a favor del acuerdo.
  • En el caso de las excepciones, además de las sociedades cotizadas, se incluye las sociedades en concurso o en negociación previa al concurso, y las Sociedades Anónimas Deportivas.

GARANTÍAS PARA EL COMPRADOR DE OBRA SOBRE PLANO

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La Ley de Ordenación de la Edificación establece garantías para el comprador, tanto de obra nueva como de rehabilitación integral, incluye también las de intervención total en edificaciones catalogadas con protección ambiental o histórico-artístico. (Ley 38/1999, de 5/XI)

A raíz de los abusos cometidos por los promotores, la Ley establece garantías para que la obra se acabe como está prevista, y sin defectos constructivos, veamos:

1.  Garantías por las cantidades pagadas a cuenta del precio antes o durante la construcción:

Para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda, el adquirente tendrá derecho al reembolso de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en el interés legal del dinero, lo que debe ser garantizado con:

a. Contrato de seguro, donde el asegurado debe ser el adquirente, para que el comprador pueda recibir la cantidad directamente de la aseguradora.

b. O, aval. (con vigencia de dos años desde la última fecha de cumplimiento prevista)

2.  Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción:

Plazos de responsabilidad de los que formen parte del proceso de edificación:

a. 10 años. Por daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales.

b. 3 años, de los daños materiales caudados por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones por incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

c. 1 año, sólo el constructor, sobre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Estas responsabilidades de daños por defectos, estarán garantizadas mediante seguro que durará el mismo tiempo que la obligación asegurada.

Sólo en el caso de la responsabilidad del constructor de 1 año, podrá substituirse el seguro por la retención por el promotor de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.

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